Представляем интересы наших клиентов во всех судах Москвы и Московской области.

Адвокат

Валентина Владимировна РУБАН

 8 (916) 692 40 04
Прием по предварительной записи!

Офис: ул. Народного Ополчения, д.43, корп.2, две минуты пешком от метро Октябрьское поле
См. другие заметки
[2012-07-03]
В практике жилищного адвоката нередки обращения неудачливых покупателей жилья - как правило в основе проблем, с которыми идут к адвокату, лежит ситуация, когда состоявшаяся ранее сделка купли-продажи квартиры подвергается оспариванию с противоположной стороны, т.е. со стороны продавца. Как такое может случиться? Причин может быть несколько, и мы в этой статье коснемся двух самых распространенных.

Причина первая: сделка купли-продажи квартиры может признана недействительной (ничтожной) по причине состояния психического здоровья продавца. Здесь есть несколько вариантов. Самый неприятный для покупателя - когда продавец жилья был признан судом недееспособным. В этом случае он - продавец - вообще не имеет права совершать сделки. От его лица это должен делать его опекун. И если кому-то "посчастливилось" приобрести жилье у такого человека, сделка однозначно будет отменена (точнее признана ничтожной, ведь человек, выступивший продавцом, просто-напросто не имел такого права - продавать; делать это должен был опекун и потому получается, что покупатель купил квартиру не у того, у кого надо было). Похожая ситуация возникает и в случае, если продавец признан судом ограниченно дееспособным. Тогда он имеет права совершать сделки, но только с разрешения опекуна. И если на этапе купли-продажи квартиры все формальности не будут соблюдены, то такая сделка будет также оспорима в суде. Другой вариант: относительно дееспособности продавца судебных решений не выносилось, однако психическое состояние продавца таково, что дает ему возможность попытаться оспорить сделку. Например, будет установлено, что за день до совершения сделки продавец обращался к врачу-психиатру и говорил ему, допустим, о том, что таинственные голоса, которые он слышит в своей голове, настойчиво советуют ему продать свою квартиру. Это обстоятельство будет веским аргументом в судебном споре в пользу того, чтобы отменить сделку. Варианты можно было бы перечислять и дальше, но мы ограничимся лишь замечанием относительно их общности: все они сводятся к тому, что продавец не понимал смысла совершаемых им действий или действовал под давлением болезненных симптомов своей психики или психофизиологии (в "зону риска" кроме душевнобольных попадают алкоголики, наркоманы и даже, как это ни печально, просто очень старые люди). Во всех таких случаях это будет причиной, по которой суд может отменить совершенную сделку купли-подажи квартиры.

Причина вторая: о сделке не знал супруг (или супруга) продавца. Ситуация обычная: купленная в браке квартира оформляется на имя одного из супругов. В будущем супруг может захотеть продать квартиру, и тогда ему потребуется нотариально заверенное разрешение другого супруга. На практике же разрешение оформляется не всегда (причины могут быть разные; самая банальная - в новом паспорте супруга забыли поставить штамп о браке). Получается, что один супруг продал купленную в браке квартиру без ведома другого. А все, что куплено в браке, обычно (если не подписан брачный контракт и не имеется иных специфических обстоятельств) является совместной собственностью обоих супругов, и без разрешения один супруг самостоятельно продать квартиру не может. И потому сделка купли-продажи может быть оспорена в суде.

Как же покупателю защитить свои интересы? Ответ не сложен. На этапе покупки квартиры необходимо соблюсти все формальности и сделать все в точном соответствии с законом. К примеру, на рынке недвижимости существует практика, когда квартира продается по заниженной стоимости. Делать так настоятельно не рекомендую. Помимо того, что это незаконно, это может сработать против покупателя еще одним образом: осуществленную по заниженной стоимости сделку купли-продажи продавцу выгодно оспаривать, ведь в таком случае он будет обязан вернуть покупателю не реальную стоимость квартиры, а заниженную - ту, что указана в договоре. Потому совет: все делать строго по закону, а чтобы не ошибиться - прибегнуть к помощи опытного юриста или жилищного адвоката. Ну, а если неприятная ситуаци уже произошла и перед вами замаячила перспектива вести жилищный спор - найдите хорошего адвоката, который сделает максимум возможного для того, чтобы защитить ваши интересы.
Поделиться:
Copyright (C) artrium.ru, 2004-2016. Все права защищены.